Kostentragung

Die Tragung der Kosten und der Lasten der gemeinschaftlichen Verwaltung (Beitragspflicht) bestimmt sich wie folgt:

Gesetzliche Grundlage

  • ZGB 649 Abs. 1

Rechtsnatur

  • Beitragspflicht   =   Realobligation (subjektiv-dinglich mit dem Miteigentumsanteil verbunden)
  • Dispositiver Charakter (= Miteigentümer können von der gesetzlichen Ordnung abweichen)

Inhalt

  • Gemeinsame Pflicht zur Tragung von Kosten und Lasten

Gegenstand der Kosten

  • Auslagen (Verwaltungskosten) der einzelnen Miteigentümer, die ihnen bei Ausübung ihrer gesetzlichen Verwaltungsbefugnisse [vgl. ZGB 647 ff.] oder kraft besonderer Vereinbarung [vgl. Nutzungs- und Verwaltungsordnung] entstanden sind
  • Kostengegenstände
    • Betriebskosten
      • zB Hauswartung / Facility Management
      • Gartenpflege und Anpflanzung
      • Versorgungskosten (Energiekosten uam)
      • Entsorgungskosten
    • Kosten für Bewirtschaftung und Unterhalt bzw. Erhalt der Sache
    • Instandstellungskosten (Reparaturkosten u.ä.)
    • Versicherungsprämien (aus Bauherrenhaftpflichtversicherung, Feuer- und Wasserschaden-Versicherung, Gebäudeversicherung usw.)
    • Objektsteuern (siehe die Differenzierung nachfolgend unter „Steuern“)
    • usw.
  • Analoge Anwendung auf Erschliessungseinrichtungen wie im Miteigentum stehende Dienstbarkeits- Versorgungs- oder Entsorgungsleitungen, unabhängig davon, ob es sich um Durchleitungsrechte oder Leitungsbaurechte sind

Kostentragungsanteil

  • Grundsatz
    • Jeder Miteigentümer hat im Verhältnis zu seinem Miteigentumsanteil an die gemeinschaftliche Kosten und Lasten beizutragen
  • Ausnahme
    • Miteigentümer können durch Rechtsgeschäft ein anderes als das gesetzliche Kostenbeteiligungsverhältnis vereinbaren

Alleiniges Verwaltungshandeln eines Miteigentümers für das Miteigentumsobjekt

  • zB Ergreifung dringlicher Massnahmen im Sinne von ZGB 647 Abs. 2 Ziffer 2
    • Ersatzanspruch bezüglich der über seinen Anteil hinaus getragenen Aufwendungen [vgl. ZGB 649 Abs. 2]

Gläubiger und Schuldner des Beitragsanspruchs

  • Grundsatz
    • der oder die anderen Miteigentümer, und zwar aufgrund des realobligatorischen Charakters der Beitragsforderungen der jeweilige Miteigentümer
  • entstandene Verpflichtungen
    • keine Exkulpation eines Miteigentümers von bereits entstandenen Verpflichtungen durch Anteils-Veräusserung oder Verzicht auf seinen Anteil

Steuern

Weiterführende Informationen

  • Stockwerkeigentum
    • Gläubigerstellung bei der Beitragsforderung
      • Stockwerkeigentümergemeinschaft (und nicht die einzelnen Miteigentümer, wie beim gewöhnlichen Miteigentum)
    • Aufzählung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten
      • ZGB 712h Abs. 2
    • Abweichung von der gesetzlichen Kostenbeteiligungs-Verhältnis
      • Beachtung von ZGB 712h Abs. 3
      • Vgl. REY HEINZ, Die Privatrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 1986, Sachenrecht, in: ZBJV 1988, S. 121 ff.
      • Vgl. BGE 112 II 312
    • Vgl. Kostentragung bei Stockwerkeigentum: Sonderfall Proesskosten
  • Immobilienbesteuerung

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