Bauliche Massnahmen

Einleitung

Bauliche Massnahmen an Miteigentum basieren auf einer komplexen Entscheidungskonzeption und führen angesichts der unterschiedlichen Präferenzen der einzelnen Miteigentümer zu nicht pareto-konformen, eskalierenden Situationen.

Folgendes ist daher zu erläutern:

Grundsätzliches

Gesetzliche Entscheidungsregeln

Im Gegensatz zur gesetzlichen Regelung der „übrigen Verwaltungshandlungen“ enthält gesetzliche Ordnung der „Baulichen Massnahmen“ besonders eingehende Spezialnormen:

  • Gesetzliche Grundlage
    • ZGB 647c
    • ZGB 647d
    • ZGB 647e
  • Rechtsnatur
    • Gesetzliche Realobligation
  • Gegenstand
    • Grundsatz
      • Jede Art baulicher Massnahmen
    • Anwendungsfälle
      • Objekt-Erhaltung
        • Überwachung
          • Beobachtung
          • Inspektion
          • Kontrollmessung
          • Funktionskontrolle
        • Unterhalt
          • Instandhaltung
          • Instandsetzung (auch: Instandstellung, baulicher Unterhalt, Reparatur)
          • Erneuerung
      • Bauliche Massnahmen für die Erhaltung einer zeitgemässen Bausubstanz
        • Veränderung
          • Anpassung
            • Komfortsteigerung
            • Anpassung an neue Vorschriften
            • Anpassung des Tragwiderstandes an neue Anforderungen
          • Umbau (Anpassung an veränderte Anforderungen)
          • Erweiterung
            • Anbau
            • Aufstockung
            • Vergrösserung
      • Vgl. Immobilien renovieren: Begriffe und Abgrenzungen
      • Vgl. hiezu LIVER PETER, SPR V/1, S. 67
  • Arten von baulichen Massnahmen
  • Entscheid, ob eine notwendige, nützliche oder luxuriöse Massnahme vorliegt
    • Würdigung aller Umstände des individuell konkreten Einzelfalls
    • Möglichkeit, dass eine bauliche Massnahme gleichzeitig mehreren Baumassnahme-Arten zugeordnet werden kann
    • Bauliche Massnahme gilt immer dann als luxuriös, wenn sie nur im Interesse eines oder weniger Miteigentümer liegt (vgl. BGE 136 III 261, Erw. 2.2; BGE 5A_407/2015)

Das Gesetz sieht folgende drei Untergruppen von baulichen Massnahmen vor:

Subjektivistische vs. objektive Entscheidungsregeln

Prinzipien

Der Gesetzgeber hat für die Berücksichtigung der Interessenlagen der Miteigentümer bei baulichen Massnahmen auf zwei Systeme von Entscheidungsregeln abgestellt:

  • Subjektivistische Eigentumsverständnis
    • Fokus
      • Absoluter Schutz Vermögensgegenstand
      • Zustimmungserfordernis des/der betroffenen Eigentümer (Dispositionsrecht des Miteigentümers durch subjektive Bewertung über den Gegenstand zu verfügen
    • Willensbildungs- bzw. Einflussnahmemittel
      • Individualrechte
      • Vetorechte
  • Mehrheitsprinzip
    • Fokus
      • Schutz des (Verkehrs-)Wert des Vermögensgegenstandes
      • Zulässigkeit von Beeinträchtigungen bis hin zur Enteignung gegen Wertersatz
    • Willensbildung
      • Entscheidungsfindung nach Mehrheitsprinzip
Entscheidungsregel-Einsatz

Die Präferenzen der beiden Entscheidungsvarianten sind abhängig von der Grösse der Miteigentümergemeinschaft:

  • Grosse Miteigentümergemeinschaften
    • Objektivierte Entscheidungsregeln (Mehrheitsprinzip), da solche Gemeinschaften mit ihrer Mitgliederstruktur homogene und von der Marktgängigkeit nicht stark abweichende Präferenzen haben
  • Kleine Miteigentümergemeinschaften
    • Subjektivistische Entscheidungsregeln (Individual- und Vetorechte), da solche Gemeinschaften eher heterogene und vom Marktinteresse abweichende Präferenzen verfolgen
Vorteile / Nachteile

Die beiden Entscheidungsregel-Systeme können zu folgenden Vor- und Nachteilen führen

  • Subjektivistische Entscheidungsregeln
    • Vorteile
      • Möglichkeit zu einer Verhandlungslösung
        • Möglichkeit, die Menge aller Zustände, in denen es nicht möglich ist, eine Eigenschaft zu verbessern, ohne zugleich eine andere verschlechtern zu müssen (Pareto-Effizienz)
        • Vermeidung einer Netto-Schlechterstellung der anderen Miteigentümer durch die bauliche Massnahme
        • = Gegensatz zum „Schwarz-Weiss“-Entscheid im Mehrheitsprinzip
      • Möglichkeit zur Schadloshaltung
        • Ausgleich des bei den anderen Miteigentümern durch die bauliche Massnahme eintretenden Minderwerts durch Geld
    • Nachteile
      • Argument der Unmöglichkeit Abgeltung immaterieller Beeinträchtigungen durch Geld
        • Relativierung
          • Lösung durch Befriedigung anderer Bedürfnisse des/der durch die bauliche Massnahme benachteiligten Miteigentümer
          • Beiderseitige Bereitschaft zum Wertausgleich durch Geld (willingness to pay / willingness to accept)
      • Missbrauch des Vetorechts durch die Opposition eines Miteigentümers (Holdout-Verhalten)
        • Nachweisproblematik
  • Mehrheitsprinzip
    • Vorteile
      • Schaffung klarer Verhältnisse durch die objektive, mathematische Mehrheitsermittlung
    • Nachteile
      • Wohlfahrtsverlust (meist das Problem in Streitfällen)
        • Wenn den unterliegenden Miteigentümern trotz Abzug des Kostenanteils eine Nutzungseinbusse entsteht, die vom Nettonutzen, den die obsiegenden Miteigentümer aus der baulichen Massnahmen ziehen, nicht aufgewogen wird
Privatautonome Entscheidungsregeln

Betrachtet man die Bestimmungen von ZGB 647c – 647e als dispositiver Natur, können – vorbehältlich ZGB 647 Abs. 2 Ziffer 1 (zwingender Natur) – die Entscheidungsregeln in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung für die betreffende Miteigentumsgemeinschaft individualisiert werden:

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