Die Tragung der Kosten und der Lasten der gemeinschaftlichen Verwaltung (Beitragspflicht) bestimmt sich wie folgt:
Gesetzliche Grundlage
- ZGB 649 Abs. 1
Rechtsnatur
- Beitragspflicht = Realobligation (subjektiv-dinglich mit dem Miteigentumsanteil verbunden)
- Dispositiver Charakter (= Miteigentümer können von der gesetzlichen Ordnung abweichen)
Inhalt
- Gemeinsame Pflicht zur Tragung von Kosten und Lasten
Gegenstand der Kosten
- Auslagen (Verwaltungskosten) der einzelnen Miteigentümer, die ihnen bei Ausübung ihrer gesetzlichen Verwaltungsbefugnisse [vgl. ZGB 647 ff.] oder kraft besonderer Vereinbarung [vgl. Nutzungs- und Verwaltungsordnung] entstanden sind
- Kostengegenstände
- Betriebskosten
- zB Hauswartung / Facility Management
- Gartenpflege und Anpflanzung
- Versorgungskosten (Energiekosten uam)
- Entsorgungskosten
- Kosten für Bewirtschaftung und Unterhalt bzw. Erhalt der Sache
- Instandstellungskosten (Reparaturkosten u.ä.)
- Versicherungsprämien (aus Bauherrenhaftpflichtversicherung, Feuer- und Wasserschaden-Versicherung, Gebäudeversicherung usw.)
- Objektsteuern (siehe die Differenzierung nachfolgend unter „Steuern“)
- usw.
- Betriebskosten
- Analoge Anwendung auf Erschliessungseinrichtungen wie im Miteigentum stehende Dienstbarkeits- Versorgungs- oder Entsorgungsleitungen, unabhängig davon, ob es sich um Durchleitungsrechte oder Leitungsbaurechte sind
Kostentragungsanteil
- Grundsatz
- Jeder Miteigentümer hat im Verhältnis zu seinem Miteigentumsanteil an die gemeinschaftliche Kosten und Lasten beizutragen
- Ausnahme
- Miteigentümer können durch Rechtsgeschäft ein anderes als das gesetzliche Kostenbeteiligungsverhältnis vereinbaren
Alleiniges Verwaltungshandeln eines Miteigentümers für das Miteigentumsobjekt
- zB Ergreifung dringlicher Massnahmen im Sinne von ZGB 647 Abs. 2 Ziffer 2
- Ersatzanspruch bezüglich der über seinen Anteil hinaus getragenen Aufwendungen [vgl. ZGB 649 Abs. 2]
Gläubiger und Schuldner des Beitragsanspruchs
- Grundsatz
- der oder die anderen Miteigentümer, und zwar aufgrund des realobligatorischen Charakters der Beitragsforderungen der jeweilige Miteigentümer
- entstandene Verpflichtungen
- keine Exkulpation eines Miteigentümers von bereits entstandenen Verpflichtungen durch Anteils-Veräusserung oder Verzicht auf seinen Anteil
Steuern
- Gemeinschaftliches Objekt
- Gemeinsame Steuertragung
- Miteigentumsanteil
- Steuertragung durch den Miteigentumsanteils-Inhaber alleine
Weiterführende Informationen
- Stockwerkeigentum
- Gläubigerstellung bei der Beitragsforderung
- Stockwerkeigentümergemeinschaft (und nicht die einzelnen Miteigentümer, wie beim gewöhnlichen Miteigentum)
- Aufzählung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten
- ZGB 712h Abs. 2
- Abweichung von der gesetzlichen Kostenbeteiligungs-Verhältnis
- Beachtung von ZGB 712h Abs. 3
- Vgl. REY HEINZ, Die Privatrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 1986, Sachenrecht, in: ZBJV 1988, S. 121 ff.
- Vgl. BGE 112 II 312
- Vgl. Kostentragung bei Stockwerkeigentum: Sonderfall Proesskosten
- Gläubigerstellung bei der Beitragsforderung
- Immobilienbesteuerung
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